Calculer mon taux d'endettement
Le taux d'endettement, plafonné à 35 % par le HCSF depuis 2022, est l'indicateur n°1 que regarde votre banque. Vérifiez en 30 secondes où vous vous situez.
Vos revenus & charges
Assurance comprise
Crédit conso, auto, immo en cours
Évaluation à titre indicatif, ne constitue pas un conseil en crédit. Finimo n'est pas immatriculé IOBSP.
- Le taux d'endettement maximum HCSF est de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse depuis 2022.
- Les banques disposent d'une marge de dérogation de 20 % de leur production trimestrielle, dont 70 % réservée à la résidence principale et 30 % aux primo-accédants.
- À 4 500 € de revenus nets et 200 € de crédit en cours, votre mensualité maximum est 4 500 × 35 % − 200 = 1 375 €.
Comment se calcule le taux d'endettement HCSF ?
Le taux d'endettement est un ratio simple, mais le diable est dans les détails du numérateur et du dénominateur. La règle HCSF de 35 % s'applique sur les revenus nets et inclut l'assurance emprunteur depuis 2022. Voici la formule complète.
Taux d'endettement = (Mensualités totales avec assurance / Revenus nets mensuels) × 100
Plafond HCSF : 35 %. Au-delà, dossier traitable uniquement dans la marge de dérogation (20 % maximum de la production trimestrielle de la banque).
Exemple chiffré pas à pas
Vous êtes deux emprunteurs, 4 500 € de revenus nets cumulés. Vous remboursez 200 € par mois sur un prêt voiture. Vous projetez un prêt immobilier qui donnerait 1 250 € de mensualité hors assurance, plus 65 € d'assurance, soit 1 315 € au total.
- Mensualités totales : 1 315 + 200 = 1 515 € par mois
- Taux d'endettement : 1 515 / 4 500 = 33,7 %
- Verdict : sous le seuil HCSF de 35 %, dossier valide en première intention. Marge de 1,3 point pour absorber un imprévu.
Source : décision HCSF n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, juridiquement contraignante depuis le 1er janvier 2022. Aucune simulation ne préjuge de l'analyse définitive d'une banque, qui peut prendre en compte d'autres critères propres.
Mensualité maximum admise selon vos revenus
À titre indicatif, à 35 % HCSF, en intégrant les crédits en cours s'il y en a.
| Revenus nets foyer | Mensualité max (sans crédit) | Crédits en cours | Mensualité max nette |
|---|---|---|---|
| 2 500 € / mois | 875 € | 0 € | 875 € |
| 3 500 € / mois | 1 225 € | 150 € | 1 075 € |
| 4 500 € / mois | 1 575 € | 300 € | 1 275 € |
| 6 000 € / mois | 2 100 € | 400 € | 1 700 € |
| 8 000 € / mois | 2 800 € | 600 € | 2 200 € |
Où vous situer selon votre taux
Le seuil 35 % n'est pas une frontière binaire. La banque lit votre ratio dans son contexte (revenus, reste à vivre, ancienneté, apport). Voici les 5 zones que les analystes distinguent.
Vous êtes dans la zone idéale. La banque a de la marge pour absorber un éventuel imprévu (changement de situation, taux variable). Position de négociation forte sur le taux et l'assurance. Aucun blocage prévisible côté HCSF.
Vous êtes au seuil. Tout est calé sur la marge. La banque peut accepter, mais elle examinera le reste à vivre, le saut de charge et la stabilité professionnelle de très près. Évitez les petits crédits parallèles non remboursés au moment de la demande.
Au-delà du seuil, le dossier ne peut passer que dans la marge HCSF de 20 % par trimestre, dont 70 % réservée à la résidence principale et 30 % aux primo-accédants. Profil exigé : haut revenu, faible saut de charge, reste à vivre confortable. Très peu de chances chez une banque qui a déjà consommé sa marge du trimestre.
Les primo-accédants bénéficient d'une part dédiée dans la marge de dérogation HCSF (30 % des 20 % dérogatoires). En pratique, certaines banques mutualistes (Crédit Agricole régional, Banque Populaire, Crédit Mutuel) sont plus enclines à dépasser 35 % pour un primo si le reste du dossier est solide.
Si votre prêt prévoit un différé (VEFA, CCMI), la banque calcule le taux d'endettement à partir de la mensualité plein régime, pas de la mensualité réduite pendant la phase de différé. La règle des 35 % s'applique sur la mensualité pleine. Ne vous laissez pas rassurer par les premières mensualités allégées.
Questions fréquentes sur le taux d'endettement
Pourquoi 35 % et pas 33 % de taux d'endettement maximum ?
Le seuil 35 % a été fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) en janvier 2022. Auparavant, la pratique bancaire courante était 33 %, mais sans plafond réglementaire strict. La règle 2022 a aussi imposé l'inclusion de l'assurance emprunteur dans le calcul, ce qui durcit en réalité l'effort d'endettement constaté par rapport à la pratique d'avant.
L'assurance emprunteur entre-t-elle vraiment dans le calcul ?
Oui, depuis la décision HCSF du 14 décembre 2021 (entrée en vigueur en janvier 2022). Avant, certaines banques calculaient le taux d'endettement hors assurance pour gonfler artificiellement la capacité affichée. Aujourd'hui, le taux d'endettement HCSF intègre la prime d'assurance, ce qui peut représenter 0,30 à 0,50 point de TAEG.
Quelles charges entrent dans le numérateur ?
Les mensualités de tous les crédits en cours (immobilier antérieur, auto, conso, étudiant, revolving) plus la mensualité du nouveau prêt avec son assurance. Les pensions alimentaires versées sont aussi intégrées. Le loyer actuel ne compte pas car il est censé disparaître à l'achat. Les charges courantes (énergie, alimentation, transports) ne rentrent pas non plus dans le calcul HCSF, mais sont vérifiées via le reste à vivre.
Quels revenus comptent au dénominateur ?
Le revenu net imposable mensualisé. Les primes annuelles régulières (3 ans d'historique sur les avis fiscaux) sont retenues à 70 à 80 %. Les loyers perçus à 70 % (décote de vacance et entretien). Les pensions alimentaires reçues à 100 %. Les revenus exceptionnels (vente, héritage, dividendes ponctuels) ne sont pas pris en compte dans le calcul HCSF.
Comment la banque vérifie-t-elle qu'on respecte le seuil ?
À chaque demande de prêt, la banque calcule le ratio (mensualités totales / revenus nets) en intégrant la mensualité du nouveau prêt. Si le ratio dépasse 35 %, le dossier doit être étudié dans la marge de dérogation, ce qui passe obligatoirement par un comité de crédit. Le HCSF audite ensuite la production trimestrielle pour vérifier que la marge dérogatoire reste dans la limite des 20 %.
Que faire si je dépasse 35 % ?
Trois leviers : (1) augmenter l'apport pour réduire le capital emprunté, donc la mensualité, (2) allonger la durée jusqu'au plafond HCSF de 25 ans, qui baisse mécaniquement la mensualité, (3) rembourser un crédit conso en cours avant de présenter la demande. Plus rarement : faire jouer la marge de dérogation chez une banque mutualiste ou viser un cosignataire.
Le taux d'endettement et le reste à vivre disent-ils la même chose ?
Non, ce sont deux indicateurs complémentaires. Le taux d'endettement est un ratio (35 % HCSF). Le reste à vivre est un montant absolu (souvent 800 à 1 000 € par adulte, 300 à 400 € par enfant, après mensualité et charges). Vous pouvez être à 33 % d'endettement avec un reste à vivre insuffisant si vous avez beaucoup d'enfants et un coût de la vie élevé. Inversement, à 36 % vous pouvez avoir un reste à vivre confortable. Les deux sont regardés.
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