Combien je peux emprunter ?
À partir de vos revenus et charges, le simulateur calcule le montant maximum qu'une banque acceptera de vous prêter, dans le respect du taux d'endettement légal de 35 %.
Votre situation
Salaires + primes lissées + revenus locatifs
Hors loyer actuel — crédits en cours, pensions versées
Taux moyen marché avril 2026 sur 20 ans : 3,45 %
Calcul à titre indicatif, ne constitue pas un conseil en crédit. Finimo n'est pas immatriculé IOBSP.
- Le taux d'endettement maximum admis par le HCSF est de 35 % des revenus nets, assurance comprise.
- Sur 25 ans à 3,50 % (taux indicatif T2 2026), 1 € de mensualité finance environ 200 € de capital.
- Avec 4 500 € de revenus nets et 200 € de charges récurrentes, votre capacité d'emprunt approche 280 000 €.
Comment se calcule votre capacité d'emprunt ?
Le calcul tient en deux étapes simples. D'abord, on détermine la mensualité maximale que vous pouvez supporter. Ensuite, on convertit cette mensualité en capital empruntable selon le taux et la durée.
Mensualité max = (Revenus nets × 35 %) − Mensualités de crédits en cours
Capacité d'emprunt = Mensualité max convertie selon taux et durée du prêt
La conversion mensualité-capital dépend du taux d'intérêt et de la durée. À titre indicatif (taux T2 2026 autour de 3,50 % sur 25 ans), 1 € de mensualité finance environ 200 € de capital. À taux plus bas, vous empruntez plus pour la même mensualité ; à durée plus courte, vous empruntez moins mais payez moins d'intérêts au total.
Exemple chiffré pas à pas
Vous êtes deux emprunteurs avec 4 500 € de revenus nets cumulés par mois. Vous remboursez encore 200 € par mois sur un prêt voiture qui se termine dans 14 mois.
- Mensualité max : 4 500 × 35 % − 200 = 1 375 € par mois
- Sur 25 ans à 3,50 % (assurance estimée 0,30 % de la quotité) : 1 375 × ~ 200 = ≈ 275 000 € de capital empruntable
- Avec 30 000 € d'apport : vous pouvez viser un bien à 305 000 € (frais inclus)
Ces chiffres sont indicatifs. Votre capacité réelle dépend des critères propres à chaque banque (politique de risque, marge de dérogation HCSF, conventions employeur), et chaque dossier est étudié individuellement. Aucun chiffre ne garantit l'acceptation.
Capacité d'emprunt par revenus mensuels
À titre indicatif, à 3,50 % hors assurance, sans charges en cours, au taux d'endettement maximum HCSF (35 %).
| Revenus nets foyer | Sur 15 ans | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
|---|---|---|---|
| 3 000 € | 183 000 € | 226 000 € | 262 000 € |
| 4 000 € | 245 000 € | 302 000 € | 350 000 € |
| 5 000 € | 306 000 € | 377 000 € | 437 000 € |
| 6 500 € | 398 000 € | 490 000 € | 568 000 € |
| 8 000 € | 490 000 € | 603 000 € | 699 000 € |
Cas particuliers par profil
Toutes les banques n'appliquent pas la même grille à tous les profils. Voici les nuances qui changent significativement le calcul, vues d'ex-courtier.
Le profil de référence. La banque retient 100 % du salaire net imposable, plus une décote de 70 à 80 % sur les primes annuelles régulières (au moins 3 ans d'historique). Les heures supplémentaires régulières peuvent compter, sur justification.
Beaucoup de banques refusent ou plafonnent. Quelques établissements acceptent en période d'essai si l'ancienneté du métier est forte (ex : ingénieur passant d'une boîte à une autre). Pour le CDD, la solution est souvent un cosignataire en CDI ou attendre la fin du contrat probatoire.
Demande 2 à 3 ans de bilans comptables. La banque retient une moyenne du bénéfice net (BIC, BNC) ou du salaire dirigeant + dividendes (selon structure). Première année quasi systématiquement écartée. Anticipez : prévoyez un dossier comptable très propre, idéalement validé par un expert-comptable.
Profil très bien noté. La stabilité d'emploi compte autant que le revenu lui-même. Certaines banques (CASDEN, MGEN, Crédit Mutuel CIC sur conventions) appliquent des barèmes préférentiels. Le taux d'endettement reste 35 %, mais la latitude de négociation est plus large.
Sans apport, le projet doit être impeccable par ailleurs : revenus stables, peu de charges, reste à vivre confortable. La banque finance jusqu'à 110 % (frais inclus) sur les dossiers très solides. En cas de donation familiale, joignez l'attestation notariée de donation et l'origine des fonds.
Questions fréquentes sur la capacité d'emprunt
Pourquoi un taux d'endettement maximum de 35 % et pas 33 % ?
Le seuil 35 % a été fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) en janvier 2022, contre 33 % auparavant. Il intègre l'assurance emprunteur dans la mensualité (auparavant exclue). Les banques disposent en outre d'une marge de dérogation de 20 % de leur production trimestrielle, dont 70 % réservée à la résidence principale et 30 % aux primo-accédants.
Le saut de charge entre votre loyer actuel et la future mensualité est-il pris en compte ?
Officiellement non, ce n'est pas un critère réglementaire. En pratique, oui : les analystes vérifient que la transition est tenable. Si votre loyer actuel est de 800 € et que la future mensualité serait de 1 600 €, ils regardent vos relevés des 3 derniers mois pour confirmer que vous épargnez déjà au moins 800 € chaque mois. Cette épargne constatée, c'est ce qu'on appelle votre capacité d'épargne réelle.
Mes primes annuelles, mon variable et mes heures sup comptent-ils dans les revenus ?
Oui, mais avec décote. Les primes régulières (au moins 3 ans d'historique sur les avis fiscaux) sont retenues à 70-80 %. Les heures supplémentaires régulières comptent sur la même base. Le variable purement discrétionnaire est rarement intégré sans accord particulier. Le 13e mois est lissé sur 12.
Comment sont comptés les loyers perçus si j'ai un bien locatif ?
Les banques appliquent une décote de 30 % sur les loyers perçus pour couvrir vacance locative, entretien et fiscalité. Sur 1 000 € de loyer brut, elles retiendront 700 € comme revenu. Si le bien est encore en cours d'emprunt, la mensualité de ce prêt vient en charge.
À quoi sert la durée du prêt dans le calcul ?
Plus la durée est longue, plus la mensualité baisse, donc plus la capacité d'emprunt augmente, mais le coût total augmente aussi. Le HCSF plafonne la durée à 25 ans (27 ans en cas de différé pour le neuf). Allonger d'un an permet d'emprunter environ 5 % de plus, mais coûte significativement plus cher en intérêts.
Si nous sommes deux emprunteurs avec des revenus différents, comment ça se calcule ?
Les deux revenus s'additionnent et les deux ensembles de charges aussi. Le taux d'endettement de 35 % s'applique au total. Le déséquilibre des revenus n'est pas un problème en soi, mais vous serez sollidairement engagés à 100 %. La quote-part de propriété (50/50, 60/40, etc.) se traite séparément, dans l'acte notarié, selon votre apport respectif.
Qu'est-ce que ça change d'avoir un apport personnel ?
L'apport ne change pas directement le calcul de capacité d'emprunt (qui est fondé sur les revenus et charges), mais il change le montant total finançable. À capacité égale de 280 000 €, avec 30 000 € d'apport, vous pouvez acheter un bien à 310 000 €. L'apport rassure aussi la banque sur la qualité du dossier et facilite la négociation du taux. Au-delà de 20 % d'apport, vous accédez aux meilleures conditions du marché.
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