Calculer mes frais de notaire
Les « frais de notaire » regroupent en réalité droits de mutation, émoluments du notaire et débours. Comptez 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf.
Le bien convoité
Estimation au barème national 2026. Le notaire vous remettra un décompte exact à la signature du compromis.
Estimation au barème national au 1ᵉʳ janvier 2026. Le notaire vous remettra un décompte exact à la signature du compromis.
- Les « frais de notaire » sont composés à 80 % de droits d'enregistrement (DMTO) versés à l'État et au département, et seulement à 10 à 12 % d'émoluments du notaire.
- Dans l'ancien : 7 à 8 % du prix d'achat. Dans le neuf (VEFA, CCMI) ou logement de moins de 5 ans : 2 à 3 %.
- Depuis avril 2025, les départements peuvent relever les DMTO de 4,50 à 5,00 % (loi de finances), ce qui ajoute environ 0,5 % au total dans la majorité des départements.
Comment se calculent les frais de notaire en 2026 ?
Le calcul tient en quatre composantes additives. La part la plus lourde n'est pas la rémunération du notaire mais les droits d'enregistrement reversés à l'État et aux collectivités. Comprendre cette décomposition permet de savoir ce qui est négociable et ce qui ne l'est pas.
Frais de notaire = DMTO (4,50 à 5,00 %) + Taxe communale (1,20 %) + Émoluments notaire (~ 1 % dégressif) + Débours (~ 1 %)
Total dans l'ancien : 7 à 8 % du prix d'achat. Dans le neuf (moins de 5 ans), seules la TVA et la taxe de publicité foncière (0,715 %) s'appliquent : total 2 à 3 %.
Exemple chiffré pas à pas
Vous achetez un appartement ancien à 250 000 € dans un département où le DMTO est passé à 5,00 %.
- DMTO départemental (5,00 %) : 250 000 × 5,00 % = 12 500 €
- Taxe communale (1,20 %) : 250 000 × 1,20 % = 3 000 €
- Émoluments notaire (barème dégressif) : ≈ 2 700 €
- Débours et formalités : ≈ 1 300 €
- Total frais de notaire : ≈ 19 500 €, soit ≈ 7,8 % du prix d'achat
Ces chiffres sont indicatifs et calés sur les taux applicables au 1er avril 2026. Le calcul exact dépend du département, de la nature du bien (ancien ou neuf), et des éventuels abattements (famille, ZUS, mutation à titre gratuit). Le notaire en charge de la vente peut ajuster ses émoluments dans la limite de la remise réglementée (jusqu'à 20 % au-delà de 100 K€).
Frais de notaire par prix d'achat
À titre indicatif, en 2026, DMTO à 5,00 %. Première colonne : ancien (~ 7,2 %). Seconde colonne : neuf (~ 2,8 %).
| Prix d'achat | Ancien | Neuf (VEFA) |
|---|---|---|
| 150 000 € | 10 800 € | 4 200 € |
| 200 000 € | 14 400 € | 5 600 € |
| 300 000 € | 21 600 € | 8 400 € |
| 400 000 € | 28 600 € | 11 200 € |
| 500 000 € | 35 700 € | 14 000 € |
Cas particuliers et leviers d'optimisation
Les frais de notaire varient selon le type de bien, la localisation et la nature de l'opération. Voici les 5 cas que vous croiserez en pratique.
7 à 8 % du prix d'achat. C'est le cas standard. Le poste principal est le DMTO (Droits de Mutation à Titre Onéreux), perçu par le département (4,50 % depuis 1991, jusqu'à 5,00 % depuis avril 2025) et par la commune (1,20 %). Le notaire ajoute ses émoluments (~ 1 % dégressif), les débours (~ 1 %) et la TVA sur ses prestations.
2 à 3 % du prix d'achat. Les DMTO sont remplacés par une taxe de publicité foncière au taux réduit (0,715 %). La TVA à 20 % est en revanche déjà comprise dans le prix de vente. C'est le format le moins coûteux côté frais de notaire, ce qui peut compenser un prix au m² souvent supérieur dans le neuf.
DMTO standard sur l'achat du terrain (7 à 8 %). Pas de frais de notaire sur la phase construction (vous payez les artisans en direct). Si vous achetez un terrain à 80 K€ et faites construire pour 220 K€, les frais de notaire portent uniquement sur les 80 K€, soit ~ 6 K€.
Depuis 2016, le notaire peut accorder une remise sur ses émoluments dans la tranche au-delà de 100 000 €, jusqu'à 20 %. Cela représente entre 50 et 800 € d'économie sur un dossier classique. À demander explicitement au notaire avant signature, jamais accordé spontanément.
Depuis avril 2025, certains départements ont voté la hausse à 5,00 % (notamment la majorité des départements urbains). D'autres restent à 4,50 % jusqu'à mi-2026 puis basculeront. Cette différence représente ~ 1 250 € sur un achat à 250 000 €. Vérifiez le taux applicable au jour de la signature notariée.
Questions fréquentes sur les frais de notaire
Que comprennent vraiment les « frais de notaire » ?
Trois postes principaux. (1) Les droits d'enregistrement et taxes de mutation (DMTO + taxe communale + frais d'État) : 80 % du total. Ils ne reviennent pas au notaire mais à l'État et aux collectivités. (2) Les émoluments du notaire (sa rémunération réglementée) : 10 à 12 %. (3) Les débours (frais avancés par le notaire pour formalités, état hypothécaire, géomètre) : 5 à 10 %. Le notaire ne touche donc qu'un peu plus de 10 % de la somme totale.
Pourquoi 7 à 8 % dans l'ancien et seulement 2 à 3 % dans le neuf ?
Dans le neuf (logement de moins de 5 ans, VEFA), les DMTO sont remplacés par une taxe de publicité foncière à 0,715 %. La TVA à 20 % est déjà incluse dans le prix de vente. Dans l'ancien, le DMTO départemental est de 4,50 à 5,00 %, plus 1,20 % communal, ce qui pèse beaucoup plus lourd. C'est compensé par un prix au m² souvent plus bas dans l'ancien.
Les frais de notaire sont-ils négociables ?
Une partie seulement. Les DMTO et les débours sont fixes, non négociables. Les émoluments du notaire sont en revanche négociables depuis 2016, dans la tranche au-delà de 100 000 € et jusqu'à 20 % de remise. À demander avant la signature. Sur un dossier de 300 000 €, la remise maximale plafonne autour de 600 € : utile mais pas révolutionnaire.
Peut-on financer les frais de notaire avec son prêt immobilier ?
Oui, c'est ce qu'on appelle un financement à 110 % (prix + frais inclus). Possible si votre dossier est très solide. Si vous empruntez avec apport, les frais de notaire sortent souvent en priorité de votre apport (pratique courante). Pour calculer votre budget, ajoutez les frais au prix du bien : un bien à 250 000 € dans l'ancien représente ~ 268 K€ de besoin total avant frais de garantie.
Comment ces frais évoluent-ils en 2026 ?
La loi de finances 2025 a autorisé les départements à relever leur DMTO de 4,50 à 5,00 % depuis avril 2025, applicable jusqu'en mars 2028. La majorité des départements urbains ont voté la hausse, ce qui ajoute environ 0,5 % aux frais de notaire d'achat dans l'ancien. Le calculateur intègre les taux applicables département par département.
Faut-il payer les frais de notaire à l'avance ?
Une provision est versée à la signature du compromis (5 à 10 % du prix de vente, réglée au notaire ou à l'agence selon la formule). Cette provision est imputée sur les frais finaux à la signature de l'acte authentique. Si elle dépasse le besoin, le solde vous est restitué dans les 60 jours. C'est une avance, pas un coût supplémentaire.
Quelle différence entre frais de notaire et frais d'agence ?
Les frais de notaire sont liés à la mutation foncière (DMTO + actes + débours). Les frais d'agence sont la commission de l'intermédiaire qui a vendu le bien (4 à 7 % du prix). Les deux sont distincts et s'additionnent. Précision : la commission d'agence est en général affichée « FAI » (Frais d'Agence Inclus dans le prix) ou « Net Vendeur ». Les DMTO se calculent sur le prix Net Vendeur, donc la formule FAI peut faire baisser légèrement les frais de notaire affichés.
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