Calculer ma mensualité de prêt immobilier
Combien me coûtera un prêt de X € sur Y années à Z % ? Le calcul s'ajuste à chaque saisie, hors et avec assurance.
Vos paramètres
Taux moyen marché avril 2026 sur 20 ans : 3,45 %
Sur le capital initial, en moyenne 0,30 à 0,50 %
Calcul à mensualités constantes (méthode standard banques françaises). Le TAEG réel inclura les frais de dossier et de garantie.
- La mensualité d'un prêt amortissable se calcule avec la formule M = C × t / (1 - (1 + t)^-n), où t est le taux mensuel et n le nombre de mensualités.
- À 3,50 % sur 25 ans, un capital de 250 000 € donne une mensualité d'environ 1 252 € hors assurance, soit 1 327 € avec une quotité standard de 0,30 %.
- Allonger la durée de 5 ans (20 → 25 ans) baisse la mensualité d'environ 13 %, mais augmente le coût total des intérêts de 35 à 40 %.
Comment se calcule la mensualité d'un prêt immobilier ?
La mensualité d'un prêt amortissable suit une formule mathématique unique, indépendante de la banque. Elle dépend de trois variables : le capital emprunté, le taux d'intérêt et la durée. À assurance et à frais constants, deux banques qui proposent le même taux nominal calculent la même mensualité.
M = C × t / (1 − (1 + t)−n)
où C est le capital emprunté, t le taux d'intérêt mensuel (taux annuel / 12), et n le nombre total de mensualités (durée en années × 12).
Exemple chiffré pas à pas
Vous empruntez 250 000 € sur 25 ans (300 mois) à 3,50 % nominal. Le taux mensuel est 0,035 / 12 = 0,002917.
- Mensualité hors assurance : 250 000 × 0,002917 / (1 − 1,002917−300) = ≈ 1 252 € par mois
- Assurance à 0,30 % (quotité 100 % par tête) : 250 000 × 0,30 % / 12 = ≈ 62,50 € par mois
- Mensualité totale : 1 252 + 63 = ≈ 1 315 € par mois
- Coût total des intérêts : 1 252 × 300 − 250 000 = ≈ 125 600 € sur la durée
Ces chiffres sont indicatifs. Le taux exact, la quotité d'assurance, les frais de dossier et la garantie varient d'un dossier à l'autre. Aucune simulation ne garantit l'offre que vous obtiendrez.
Mensualité par capital emprunté (taux fixe 3,50 %)
À titre indicatif, hors assurance, à 3,50 % nominal.
| Capital emprunté | Sur 15 ans | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 1 072 € | 870 € | 751 € |
| 200 000 € | 1 430 € | 1 160 € | 1 002 € |
| 250 000 € | 1 787 € | 1 449 € | 1 252 € |
| 300 000 € | 2 145 € | 1 739 € | 1 503 € |
| 400 000 € | 2 859 € | 2 319 € | 2 003 € |
Variantes de mensualité par type de prêt
La mensualité affichée dépend du format du prêt. Voici les 5 variantes que vous croiserez en pratique.
La mensualité ne change pas pendant toute la durée du prêt. C'est le format dominant en France (plus de 95 % des prêts immobiliers). Visibilité maximale sur le budget, pas de surprise. À taux égal, c'est aussi le format le plus cher en intérêts cumulés que les variantes capées.
Le taux d'intérêt évolue selon un indice de référence (souvent l'Euribor 3 mois ou 12 mois), avec un plafond contractuel à la hausse comme à la baisse (cap +1, +2, parfois +3). Mensualité ajustable une fois par an. Format souvent proposé pour des durées courtes (10 à 15 ans) ou des dossiers atypiques.
Beaucoup d'offres permettent de moduler la mensualité d'année en année (à la hausse comme à la baisse), dans une fourchette définie au contrat (souvent ± 30 %). Utile en cas de variation de revenus. À demander explicitement à la signature, parfois facturé.
Si vous cumulez plusieurs prêts (PTZ + prêt principal, ou prêt employeur + principal), la banque lisse les mensualités pour qu'elles soient constantes sur toute la durée. La mensualité du prêt principal augmente quand les autres se terminent. Indispensable pour rester sous les 35 % HCSF.
Pendant la phase de construction (12 à 24 mois en moyenne), vous ne payez que les intérêts intercalaires, pas le capital. Une fois le bien livré, l'amortissement classique commence. Coût caché : ces intérêts intercalaires viennent en plus du coût total et ne sont pas toujours bien comptés dans le TAEG affiché.
Questions fréquentes sur la mensualité
Comment se calcule la mensualité d'un prêt immobilier ?
La formule mathématique est M = C × t / (1 - (1 + t)^-n), où M est la mensualité, C le capital emprunté, t le taux d'intérêt mensuel (taux annuel divisé par 12), et n le nombre total de mensualités. Cette mensualité est constante sur toute la durée pour un prêt à taux fixe. L'assurance emprunteur s'ajoute par-dessus, calculée sur la quotité (% assuré) et le capital initial ou restant dû selon la formule du contrat.
Quelle est la différence entre taux nominal et TAEG ?
Le taux nominal (ou taux débiteur) est le taux qui sert à calculer les intérêts du prêt. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) intègre en plus l'assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de garantie et les éventuelles parts sociales. C'est le seul taux comparable d'une offre à l'autre. Mention obligatoire depuis la loi Lagarde.
Peut-on rembourser un prêt immobilier par anticipation ?
Oui, partiellement ou totalement, à tout moment. La banque peut facturer des indemnités de remboursement anticipé (IRA), plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû (le plus bas des deux). Ces IRA sont supprimées en cas de décès, mutation professionnelle ou cessation d'activité forcée. Beaucoup de banques acceptent de les négocier au moment de la souscription.
Qu'est-ce qu'un tableau d'amortissement ?
C'est le document qui détaille mois par mois la décomposition de chaque mensualité entre capital remboursé et intérêts payés. Au début du prêt, la mensualité paye essentiellement des intérêts ; vers la fin, elle paye essentiellement du capital. Le tableau d'amortissement est obligatoirement annexé à l'offre de prêt (article L.313-25 du Code de la consommation).
L'assurance emprunteur est-elle incluse dans la mensualité affichée ?
Cela dépend du simulateur. Sur Finimo, vous pouvez choisir d'afficher la mensualité hors assurance ou avec assurance. Une quotité de 0,30 à 0,40 % du capital initial est représentative pour un emprunteur sain en 2026. Sur 250 000 € à 0,30 %, l'assurance ajoute environ 75 € par mois sur 25 ans.
Peut-on changer la durée du prêt après signature ?
Oui, par renégociation interne (sans changer de banque) ou par rachat externe (avec changement de banque). Raccourcir la durée diminue le coût total mais augmente la mensualité. Allonger fait l'inverse. Le rachat externe coûte des frais (IRA + nouvelle garantie + frais de dossier) qu'il faut amortir, en général sur 4 à 7 ans pour que l'opération soit rentable.
Pourquoi 1 € de mensualité finance environ 200 € de capital sur 25 ans ?
C'est la conversion approximative à 3,50 % de taux. À taux plus bas (par exemple 2 %), 1 € de mensualité finance ~235 € de capital sur 25 ans. À taux plus haut (5 %), seulement ~170 €. Cette règle permet une estimation rapide : si vous pouvez supporter 1 500 € de mensualité, vous empruntez ~ 300 000 € sur 25 ans à 3,50 %.
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